Desde la sanción por parte del Concejo Deliberante en diciembre pasado del nuevo Código de Ordenamiento Urbano y Territorial, el espectro profesional se encuentra en estado de debate permanente, con inquietud e intranquilidad por el efecto de su aplicación concreta en el campo constructivo.
El mismo presume de conciliar y promover los ambiciosos objetivos estratégicos del Modelo Territorial propuesto en el Plan -fruto de un extenso y relativamente virtuoso proceso de diagnóstico y debate participativo-, pero no repara en las inconsistencias de sus definiciones técnicas y su divorcio con la realidad de la actividad, e incluso con los mismos preceptos del Plan.
Y eso es ni más ni menos que la consecuencia directa de su proceso de gestación, donde se evadió la consulta y el debate presente en las instancias previas, y con la determinación exclusiva y unívoca de los equipos técnicos de Planeamiento Municipal, se cristalizó una normativa “académica y de laboratorio”, que más que ordenadora es obstructiva.
Nadie discute la razonabilidad de limitar el crecimiento de la mancha urbana y consolidar las vacantes del área ya ocupada, pero este Código responde a esa voluntad no con incentivos para ello, sino por el contrario, con exorbitantes limitaciones a la edificación que conspiran contra el objetivo pretendido.
Su complejo entramado de indicadores y restricciones (densidad, FOT, CUF, retiros, exigencias de estacionamiento) en muchas ocasiones incoherentes o incompatibles entre sí, con la presunta premisa de contener la especulación, asfixian la producción de “arquitectura” en su sentido más genuino.
Más allá de contradecir ciertas demandas naturales del mercado y la lógica del negocio inmobiliario -que el estado puede y debe balancear con criterio-, cualquier intento de ensamble, articulación, enrase y todo otro esfuerzo de armonizar morfológicamente con los entornos existentes, se ve totalmente condicionado casi hasta su imposibilidad.
Un aspecto muy discutible es el de mitigación del riego hídrico en zonas de peligrosidad -que indudablemente existe y debe gestionarse con responsabilidad-, donde nos cuestionamos la proporcionalidad entre lo identificado y las severas restricciones y obligaciones impuestas a los privados y los esfuerzos individuales, que pareciera no corresponderse con acciones por parte del Estado en los mismos términos.
Un capítulo aparte, que en los hechos resulta severamente condicionante, son los requerimientos de estacionamiento, donde se estableció la demanda de una cochera por unidad funcional. Más allá de comprender la voluntad de incrementar las plazas disponibles, el articulado no repara en las limitantes de algunos terrenos ofrecen por dimensiones o geometría, y aun en los terrenos de condiciones más convencionales.
La situación, resulta a su vez contradictoria con objetivo de reorganizar el espacio urbano con la “ciudad de los 15 minutos”, que procura acercar los servicios esenciales y reducir la dependencia del automóvil para la calidad ambiental, mientras esta norma camina en sentido contrario planificando un espacio de guarda de transporte individual para cada unidad.
Finalmente, más allá las inconsistencias y dificultades referidas, realmente preocupa el riesgoso e inconveniente margen de discrecionalidad que la Norma deja para la actuación de los funcionarios de turno, que agrega un margen de incertidumbre desalentador de la inversión.
ACCIONES DEL CAUBAUNO
Como respuesta a la situación descripta, el CAUBAUNO convocó oportunamente a sus espacios de trabajo interno a conformar un observatorio de la Ordenanza, con el objetivo de recabar información de sus postulados, verificar las consecuencias prácticas de su aplicación e identificar las eventuales inconsistencias o aspectos de dudosa interpretación.
De su trabajo, sumado a los aspectos conceptuales anteriormente referidos, se trasladaron al Municipio un conjunto de interrogantes relativos a la aplicación del FOS, el FOT, el CUF y distintas limitaciones a la edificación: retiros de frente, retiros laterales, centro de manzana libre, aterrazamientos, altura máxima, usos, estacionamientos, transferencia de indicadores premios e incentivos, usos predominantes y complementarios, equipamientos educativos y sanitarios, requerimientos de estacionamiento, regulación morfológica, patios y espacios libres, medianeras como plano soporte, características de veredas, interdicciones, transferencias y compensaciones urbanísticas, bienes con protección patrimonial y otros.
Las respuestas fueron de por si decepcionantes, con comentarios parciales solo a algunas de las consultas formuladas, evadiendo otras o respondiendo con fundamentos y desarrollos para nada satisfactorios, y fundamentalmente sin reconocer errores de concepción ni las dificultades identificadas que el articulado acarrea en el campo práctico.
El panorama es absolutamente preocupante, ya que a las importantes dificultades de la economía en general, se impone un Código que pone un “freno de mano” a la actividad y a nuestro entender no es coherente con los objetivos del Plan General.
No se trata de alentar el desorden ni la especulación. Se trata de compatibilizar los objetivos estratégicos de Planificación con la realidad de la actividad inmobiliaria y la lógica de la construcción, ajustando los aspectos donde el Código peco inconducentemente de obstructivo.
Esperamos sinceramente que el Ejecutivo Municipal recapacite, proceda con la permeabilidad que no tuvo hasta ahora, y abra el debate participativo en pos de operar las correcciones que la Norma demanda.
